观点:李嘉诚真的囤积土地吗?

自去年底以来,中国首富李嘉诚因其“撤资西进”的举措一直备受争议。

如今越来越清楚的是,李彦宏在欧洲最富有的消息是投资10亿英镑(约合130亿港元)在英国伦敦金丝雀码头附近启动一个大型商业住宅项目。大陆的大新闻是“囤积土地”被视为过街老鼠。

李嘉诚在大陆的“抗命”与他在欧洲的“如鱼得水”形成鲜明对比。

在最近披露的部门中长期业绩中,欧洲获得了集团近70%的投资支出,是中国和香港总和的五倍多。

尽管李嘉诚在报告中强调,中国的经济增长率仍无与伦比,欧洲的前景也不稳定,但集团资源的严重倾斜似乎更能说明他的方向。

众所周知,无论欧洲经济如何复苏,国内生产总值的增长永远不会超过中国大陆。

然而,可以预测,即使未来两地的经济水平波动,李氏王国向西移动的方向也不会改变。

李嘉诚在上世纪90年代进入中国内地,曾经想复制香港房地产在内地发展的成功经验,但他做不到。现在他找到了一个可以复制“香港经验”的乌托邦。那是欧洲,最理想的地方是英国。

李灿·李嘉诚在欧洲做什么,但在大陆却从来不做什么?李嘉诚真的喜欢囤积土地吗?金丝雀码头(Canary Wharf)附近的商业和住宅项目最近在英国伦敦启动,实际上是在2005年获得了这块土地,比他被指控在大陆“囤积土地”的许多土地都要早。

很多读者可能会问,李嘉诚是不是喜欢到处囤积土地?答案是对的也是错的。

事实上,这是因为内地房地产市场与香港和英国有很多根本的不同。

首先,内地“囤积土地”的期限很短,大部分都要求在土地交付之日起一年内开工,三年内完工。

在香港,房地产市场相对成熟,普通住宅建设周期超过5年,而商业建设周期更长。

根据香港发展商固有的施工程序,可以说很难缩短工期。

同时,香港房地产公司也有多年房地产高低周期波动的经验。为了避免在楼市波动中被迫出售的风险,香港开发商在内地也普遍采用“长周期”发展模式。

在欧洲,尤其是英国,情况与香港更为相似。

这里的土地资源非常有限,开发商没有也不可能有快速发展和进行大规模项目的愿望。

长期发展、精耕细作、最终土地多年增值的溢价,以及与同行的质量竞争,都是市场上常见的做法。

其次,由于内地卖地的细节不透明,开发商承诺无偿与市政工程项目“交换”土地,甚至在征地多年后还有很多“分期付款”的情况,因此内地“囤积土地”等升值诱惑巨大,打击囤积土地也是极其必要的。

然而,在香港,甚至英国,整个卖地过程都是公开的。土地出让前,合同明确规定了何时完成建设和建设多少个单位。土地收购后,房地产公司需要在一个月内付清土地资金,货物也付清。因此,“囤积土地”很少是个问题。

最后,以李嘉诚为代表的香港开发商坚持低负债原则。举例来说,与经常负债比率超过100%的内地同行相比,内地商界基本上没有贷款。截至今年6月底,该集团的净负债率甚至只有1.6%。

如此低的债务比率显然没有推动发展速度。

然而,另一方面,低负债使李嘉诚能够有效降低企业的经营风险。对上市公司来说,这可以赢得投资者的心,对李嘉诚来说从来都不是问题,他也是许多开发商最头疼的问题。

此外,李嘉诚拥有汇丰银行,一个在过去40年里密切合作的“老朋友”。筹集资金不仅是绝对无障碍的,还能为他提供最宝贵的并购和投资信息,这将引导他在欧洲扩张。

投资公用事业的秘密李嘉诚来到了欧洲。最受关注的不是房地产投资,而是购买各种公用事业资产。

例如,作为英国历史上最大的单一投资者,李嘉诚在英国投资超过300亿英镑,公司覆盖电力、天然气、水、港口等。

许多分析师指出,这种情况与李佳的“香港模式”非常相似。

在香港,地产财团一般垄断公用事业。道路、电力、天然气和公交公司大多掌握在李嘉诚、郑裕彤、新鸿基兄弟、李兆基等家庭手中。

以公用事业作为房地产的补充,一方面是以李嘉诚为代表的香港房地产大亨在经历了房地产市场的多次起伏之后,在经济动荡之际保持盈利的最佳策略。

这类保守的大型公共事业,在行业中往往占据垄断地位,例如李嘉诚旗下的香港电灯,数十年来持续获得与净固定资产成比例的准许回报,几乎每投资100元就能有30元稳定回报。这种保守的大型公用事业往往在行业中占据垄断地位。例如,李嘉诚的子公司香港电灯几十年来一直获得与其固定资产净值成比例的允许回报率。几乎每笔100元的投资都能从30元获得稳定的回报。

在公用事业投资中,房地产企业每年可以获得固定利润,其中许多收取利息。这种稳定的现金流可以作为具有强周期性的大型房地产集团的“金融缓冲”。

尽管欧洲整体经济几乎没有增长,李嘉诚和他的儿子李泽钜选择的公用事业的年回报率可能在15%左右。

许多人不理解的另一个方面是,公用事业往往可以在需要时直接向开发商提供低价土地资源。

目前,香港已建成的住宅建筑,如北角城市花园、南区南地平线、红磡海逸豪苑等,都是李嘉诚利用原发电厂用地开发的豪华住宅建筑。

太古集团利用以前的公交工厂旧址重建了北角购物中心和居住港口运城。

位于九龙中部的前煤气厂也被富有的李兆基开发成豪华的“香龙湾”。

因此,各种公用事业可以说是大型房地产集团投资的最佳选择。

总之,李嘉诚来到英国是为了追求土地资源和公用事业的垄断地位,就像第一代“李嘉诚之城”香港一样。这也是长期和全球扩张的最终目标。

与内地开发商不同,李嘉诚从未打算随波逐流地应对高风险房地产市场的起伏。

他相信,对于像张和Xi这样的大集团来说,只有垄断才是最安全和最稳定的盈利模式。

当部长和国务院在早期进入大陆时,他们也想“复制”这种模式,所以他们曾经在港口和公共设施上投资很多。

然而,李嘉诚的垄断目标显然不可能在充满制度障碍的广阔大陆实现。

另一方面,在经济危机的阴影下,欧洲各国政府和大型机构纷纷抛售公用事业来筹集资金,为李嘉诚的垄断模式提供了最佳运营机会。

显然,无论大陆未来的经济增长和改革成就有多光明,欧洲都是李氏王国真正的福分。

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